Encerrando o ano de 2018, aos 20 dias do mês de dezembro, o congresso nacional aprovou a lei 13.777, alterando o código civil e a lei de registros públicos, permitindo que, em condomínio edilício, uma mesma unidade privativa possa ter mais de um proprietário em regime de condomínio, usufruindo através de frações de tempo.
Em termos práticos, poderá haver vários condomínios, quais sejam, as unidades privativas em regime de multipropriedade, dentro do condomínio do edifício.
Destacando apenas aquilo que impactará na gestão condominial, verificamos algumas contrariedades que certamente, na prática, trará alguns transtornos à gestão condominial.
O Art. 1.358-I, IV, “b”, fraciona o direito de voto entre os multiproprietários, segundo as frações de tempo da respectiva unidade, entretanto, isso contraria o artigo 1.352 do CC, que estipula, em assembleia condominial, o valor proporcional a sua respectiva unidade, podendo ainda a convenção estabelecer outro valor, logo, como posso considerar somente parte desse voto em uma decisão assemblear.
Seria melhor que, em assembleia do Condomínio edilício, os multiproprietários que a ela comparecerem, representem automaticamente os demais comunheiros, com direito a um único voto, cujo valor será o da respectiva fração ideal da unidade ou aquele valor que a convenção determinar.
Outro fator preocupante está na obrigação do pagamento da cota condominial, que pela norma atual recai sobre a unidade privativa do Condomínio edilício, e segundo meu entendimento, parece estar sendo colocada sobre cada fração de tempo da multipropriedade, conforme os artigos 1.358-J, I e 1.358-P, III.
Sendo esse o entendimento, essa norma precisa ser modificada, pois há ainda questões técnicas impraticáveis, tais como: o boleto para pagamento da taxa de Condomínio, deverá ser emitida de forma única contra a unidade ou um boleto para cada multiproprietário? Isso inviabiliza a gestão do Condomínio edilício.
Em caso de inadimplência, como ficará a execução, uma vez que o débito pertence a unidade, poderia executar todos os multiproprietários? Posso penhorar a unidade devedora?
Entendemos que a taxa de condomínio deve continuar sendo emitida de forma única para cada respectiva unidade privativa e o condomínio multiproprietário faz seu respectivo rateio entre seus comunheiros, permanecendo a obrigação de pagamento da cota condominial sobre a unidade privativa, e em caso de inadimplência, todos os comunheiros respondem solidariamente pelo débito, permanecendo inclusive a penhorabilidade total da unidade devedora e não apenas a adjudicação ao condomínio edilício da fração de tempo correspondente a inadimplência, conforme o art. 1.358-S, pois as responsabilidades do Condomínio multiproprietário não podem ser transferidas para o Condomínio edilício, mesmo que tenham o mesmo administrador.
Para não falar apenas dos defeitos, vemos positivamente, a obrigação de uma administração profissional, conforme determinação do art. 1.358-R “O condomínio edilício em que tenha sido instituído o regime de multipropriedade em parte ou na totalidade de suas unidades autônomas terá necessariamente um administrador profissional.”
Esse me parece um bom ponto de partida para profissionalizarmos o mercado da gestão condominial. Muitas outras questões polêmicas ainda surgirão em decorrência dessa inovação no mercado imobiliário, é necessário ficarmos atentos para que possamos agir preventivamente, de forma adequar ao máximo a norma jurídica a nossa realidade prática da gestão condominial.
Claudionor Brandão OAB-ES 29.222
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