Tem cada vez mais ganhado espaço nas assembleias e também nos escritórios dos advogados, a questão da cobrança da taxa de condomínio pela fração ideal. E a reclamação parte sempre daqueles que possuem os apartamentos maiores, que obviamente, pagam mais.
O ponto forte na alegação dos condôminos é de que não seria justo pagar mais, se o fato de terem o apartamento maior não significasse que gastaria mais ou que utilizaria em maior quantidade os equipamentos do condomínio.
Outro ponto também alegado é o de que já pagaram mais ao comprar o apartamento, e que por isso, não seria justo continuar pagando mais para usar as áreas comuns, e ainda, que os empregados (porteiros, serventes, zeladores, etc.) servem em igualdade para todos. Outros, menos informados, chegam até a alegar que “existe lei que já prevê a cobrança por critério de igualdade”.
Quanto à existência de lei que já permita a cobrança pelo critério da igualdade, esta, por enquanto, ainda não existe no ordenamento jurídico brasileiro, apesar de alguns projetos de lei tramitarem no poder legislativo brasileiro, a exemplo do PL 5252/2009 do Dep. Leonardo Quintão que limita a fixação de cota de rateio em despesas de condomínio. Enquanto não aprovado, vale o que prevê o Cód. Civil:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Portanto, do ponto de vista da lei, as taxas que porventura estejam sendo cobradas pelo critério da proporcionalidade (fração ideal) e desde que as convenções destes Condomínios não determinem diferente disso, estão rigorosamente dentro da lei.
Agora, quanto à alegação de que apartamento maior não gasta mais, e portanto também não deveria arcar com um pagamento maior, esta não encontra amparo legal, apesar de aparentemente justa.
Falo aparentemente, pelo fato de que, uma vez as unidades maiores pagando menos do que previsto na convenção, significa que as unidades menores, terão que pagar mais, para fazer face aos que os maiores porventura deixam de pagar. Afinal, o condomínio tem um gasto mensal e esta despesa deve ser rateada em sua totalidade.
E quanto à alegação de que “já se pagou a mais quando foi comprado”, esta não merece qualquer apreciação, até porque tal pagamento não foi feito ao condomínio, e sim, a quem vendeu e “embolsou todo esse dinheiro”.
Resumindo: Não mudou nada e continua valendo o que determina o Cód. Civil, ou seja, é para pagar sim pelo critério da fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção.
Revista condomínio
Fração Ideal da unidade = FI
Área total do terreno – Ater
Área da Unidade Residencial em questão – Aund
Área total construída das unidades – At und
FI = (Ater x Aund)/ At und
Se quiser a Fração Ideal em Porcentagem, pegue o FI da equação acima, divida pela área total do terreno e multiplique por 100. Ou a área da unidade em questão, dividida pela área total construída e multiplique por 100.
OBS. Se as garagens constarem das escrituras individuais da unidade, elas entram no cálculo das frações ideais.
Caso tenham apenas direito de utilização elas fazem parte da área comum e não constam das frações ideais.
